DGA hypotheek
Als directeur-grootaandeelhouder voldoet u op papier vaak niet aan de bancaire inkomensnormen — ook al is uw financiële positie solide. Lange & Partners beoordeelt uw aanvraag op basis van het onderpand en uw werkelijke situatie.
De uitdaging voor directeur-grootaandeelhouders
Als DGA bent u tegelijk ondernemer en werknemer van uw eigen BV. Dat biedt fiscale voordelen, maar bij een hypotheekaanvraag werkt het u tegen. Banken tellen uw salaris én de winst van de onderneming mee, gemiddeld over drie jaar — en verlangen drie jaar volledige jaarrekeningen van de BV.
DGA’s die zichzelf het minimaal gebruikelijke loon toekennen (de DGA-norm) om fiscaal optimaal te ondernemen, zien dit als nadeel terugkomen in de hypotheektoets. De bank ziet een laag inkomen; u ziet een vermogend bedrijf. Dat verschil leidt regelmatig tot een afwijzing.
Minder dan drie jaar DGA-jaarrekeningen beschikbaar
Laag DGA-salaris gecombineerd met hoog bedrijfsvermogen
Wisselende winst door investeringsjaren of seizoenspatronen
Recent omgezet van eenmanszaak of VOF naar BV
Lopende zakelijke leningen die privé meewegen
Variant A — Hypotheek op uw privéwoning
De meest gangbare route voor DGA’s: u leent privé, met uw eigen woning of een privé beleggingspand als onderpand. U bent als particulier de geldnemer.
Overwaarde benutten
Heeft uw woning voldoende overwaarde? Dan kunt u die liquide maken zonder te verkopen. De overwaarde dient als zekerheid voor de lening.
Aankoop van een woning
Koopt u een nieuwe woning maar voldoet uw DGA-inkomen niet aan de bancaire norm? Wij beoordelen de aanvraag op onderpandwaarde en uw totale financiële positie.
Overbrugging of herfinanciering
Tijdelijke financiering tot u aan de bancaire jaarcijfereis voldoet, of tot de verkoop van uw huidige woning is afgerond.
Hoe beoordeelt Lange & Partners een DGA-aanvraag?
Het onderpand staat centraal
De marktwaarde van uw woning of pand is ons primaire beoordelingscriterium. Wij kijken naar de executiewaarde, het type vastgoed en de verhandelbaarheid.
Uw totale vermogenspositie
Wij kijken verder dan uw DGA-salaris. Uw bedrijfsvermogen, overige bezittingen en de kasstromen van uw onderneming geven een completer beeld.
Perspectief op terugbetaling
Wij beoordelen of u de lening realistisch kunt terugbetalen of herfinancieren aan het einde van de looptijd — op basis van uw situatie, niet op basis van een standaardformule.
Voor ondernemers en particulieren in de Randstad
Lange & Partners is gevestigd in Haarlem en bedient cliënten in de gehele Randstad. Of u nu in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Leiden of Haarlem gevestigd bent — onze specialisten zijn op korte termijn beschikbaar voor een kennismakingsgesprek.
Veelgestelde vragen
Waarom is een hypotheek aanvragen als DGA zo lastig bij een bank?
Banken toetsen DGA-inkomen op basis van uw salaris uit de BV én de winst van de onderneming, gemiddeld over drie jaar. DGA's die zichzelf een laag salaris uitkeren om belasting te besparen, komen daardoor op papier laag uit — ook al is het bedrijfsvermogen aanzienlijk. Bovendien vereisen banken de laatste drie jaarrekeningen van de BV. Ontbreekt die historiek, dan volgt een afwijzing.
Kan ik ook een hypotheek aanvragen als mijn BV pas kortgeleden is opgericht?
Ja. Wij beoordelen niet uitsluitend op historische jaarcijfers. Als er voldoende onderpand is en uw terugbetalingsperspectief realistisch is, kan een non-bancaire lening een oplossing zijn voor de periode totdat u wel aan de bancaire jaarcijfereis voldoet.
Wat is het verschil tussen Variant A en Variant B bij een DGA-lening?
Variant A is een lening op uw privéwoning — u leent als particulier, met uw woning als onderpand. Dit is de meest gangbare route voor DGA's die privé een woning willen financieren of overwaarde willen benutten. Variant B betreft een lening aan de BV zelf, waarbij zakelijk vastgoed als onderpand dient. Dit is een wezenlijk ander traject met eigen fiscale en juridische overwegingen.
Wat heeft u nodig voor een aanvraag?
In de meeste gevallen vragen wij om een beschrijving van het vastgoed en de gewenste financiering, een actueel taxatierapport of WOZ-beschikking, recente jaarrekeningen (indien beschikbaar) en een toelichting op uw inkomen en vermogenspositie. Wij bespreken graag in een kennismakingsgesprek wat voor uw situatie van toepassing is.
Variant B — Lening aan uw BV
Naast Variant A bestaat er ook een route waarbij uw BV de geldnemer is en zakelijk vastgoed als onderpand dient. Dit is een wezenlijk ander traject met eigen fiscale, juridische en administratieve overwegingen. Wij bespreken deze mogelijkheid graag in een persoonlijk gesprek wanneer dit voor uw situatie relevant is.
Andere financieringsvormen
Lees meer over een hypotheek zonder jaarcijfers voor ondernemers die nog geen drie jaar financiële overzichten kunnen overleggen.
Meer lezen →Tweede hypotheek voor ondernemerOverwaarde benutten als ondernemer zonder bancaire goedkeuring? Een tweede hypotheek op basis van uw vastgoed biedt uitkomst.
Meer lezen →Meer weten?
Laat u informeren door één van onze specialisten. We bekijken samen wat voor uw situatie als DGA de beste route is.
Bel (023) 517 31 00 of vul uw gegevens in, zodat wij contact met u kunnen opnemen.
